寸土寸金，金融城车陂旧改背后的角力
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作者 | 吴刚
没有人怀疑，房地产正处于一个从未有过的寒冬。
即便如此，在广州天河的东部，七八家开发商也正盯着一处地块，或明或暗地开始角力与争夺。
在车陂村入口、车陂街新冠疫苗临时接种点，都密集地出现印有“合生华南城更公司捐赠”文字的帐篷。无论是冬至或元旦等节假日，村里举办的节庆活动，与侨鑫关联的赞助商“天泓地产”基本不会缺席。
除此之外，合景泰富、越秀等开发商，也正在车陂这块土地上，各显神通。
在车陂村暗暗角力的开发商
这是一场赌局，谁先能拉拢下村民，谁就有望参与进车陂村的旧改里——在过去，广州的旧改已经捧出过猎德这样的财富神话。即便现在是寒冬，车陂也是广州未来城市发展里，极大的一块肥肉。
而村里，则提出了一个既大胆又土豪的开发模式，也正备受质疑……
无论开发商或是村民，都想着这里将会成为下一个猎德。
但这个理想中的新神话，卡在了半途。
“广州最后的CBD”，停滞三年
地图上，车陂西临珠江新城，东邻东圃，北面广氮，南望珠江，交通十分便利，地铁4号线、5号线，甚至未来的13号线二期都在这里交汇。
早在2016年，广州就首次明确提出“建设以国际金融城-黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，国际金融城板块主要作为珠江新城的延展区，侧重发展金融产业；黄埔临港经济区作为广州东进战略的主要核心地，侧重发展临港经济。
广州国际金融城东区控制性详细规划
而按照规划，车陂就处在国际金融城的东区域内，如果开发顺利，这里有望成为广州第二CBD。
要知道，近年来广州中心区的土地供应量极少，新房稀缺，很难再形成一片集住宅、商场、办公一体的CBD区域。在当时的宣传口径与人们共识里，整个广州发展主流将是沿着珠江北岸东进，这时候，车陂便成了所有利好聚焦的中心，更被人称之为“广州最后一个CBD”。物以稀为贵，规划中的国际金融城，成了炙手可热的香饽饽——位于金融城核心区的江源半岛，均价近8万/㎡，市场上，合景·臻溋名铸吹风价已达20万/㎡。
巨大的诱惑面前，开发商们趋之若鹜。要知道，上一个旧改暴富的样本，距离车陂并不远，只有15分钟的车程——猎德。
2007年10月15日，有900多年历史的“广州第一村”猎德正式拆迁，作为广州第一个突破性地由开发商介入的旧城改造项目，猎德的旧改首创了村民以土地产权(土地拍卖)置换开发商物业(安置房建设)来改造的新模式，也创造了如今的广州“CBD富豪村”。
根据2014年的一个报道显示，这些回迁的居民们，轻轻松松就能靠收租与分红，获得一年50多万的收入。
明面上看，参与其中的地产商们都盆满钵满。共同出资46亿，拿下了这片城市中心区的甲级商厦、商场、酒店与服务式住宅后，富力地产、新鸿基地产与合景泰富地产成了这片旧改神话里的明星企业。
但苦只有地产商们自己知道。
作为富力旧改的标杆项目，猎德村项目的建设周期长达10年，而建成后开始运营的项目，回款周期也需要5-8年左右，如果算上立项和前期规划协调，周期只会更长。在此期间，房企的资金只能不断沉淀，资本密度不断增大，产生的现金流回款却聊胜于无。
换句话说，运营周期长、投入资金量大、转化速度低等问题，对企业的资金链能力造成了巨大的挑战。只不过站在外界，信息的不对称，很容易被旧改的风光迷了眼。
这个将要成为“第二个珠江新城”的项目，亦即车陂旧改项目。主要由车陂经济联社，尤其是其中9-13社5个社构成，也就是人们常说的“车陂村”。
车陂旧改涉及到的拆迁安置地块
这个代表着广州“黄金未来”的项目，无论开发商怎样献殷勤，规则制定权、最终拍板权，依然在车陂经济联社手中。
2017年11月，车陂村部分社村民住宅房屋正式拆迁，次年车陂村旧改项目复建方案获批，但三年多过去了，车陂复建房依然未动工。
卡住的原因，在于车陂经济联社把复建房的建设，绑定了车陂村留用地开发建设，需先对留用地招商，再让中标主体开始建复建房。只有留用地招商方案过了，复建房才有着落，村民们才能搬回来，旧改才算达到一定成果。
留用地能干嘛？主要是商场、写字楼等商业项目的开发运营，也就是猎德村常年从“天汇广场”等商业项目拿到大额分红的关键途径之一。
简单来说，车陂村想复刻一个猎德的暴富传奇。但很可惜，时代已经不同了。
极为罕见的合作方式
车陂村给出的招商方案中，本次留用地开发建设的计容建设量为20.8 万平方米，投资总额为23 亿元。车陂将以4 年建设期+20年经营权、村出地出资为条件引进合作方。
资金筹措上，23亿总投资里，留用地各关联社及车陂经济发展总公司出资15 亿元，剩下的开发建设资金由开发商以预付租金形式补足。而车陂村方面出资的15亿里，8亿元为专项建设资金，7 亿元由村经济发展总公司向五个联社筹集。
纳入各种发展计划，车陂村在城市发展进程中的巨大红利
这些条件，看起来对开发商极为友好——车陂这几个村，出地又出资，自己掏钱豪掷15亿来投资项目开发，还没有配套的资金监管，充分相信合作方。
但需要注意的是，相比业内常见的30、40年长度的承包开发期限，车陂村只愿给出20年，之后就将收回经营权重新选择合作方，作为村集体承担经营风险。换句话说，房子你建好了，运营只能干20年，到期以后还能不能继续负责，我们20年后再议。
除此之外，从方案出资额占比来看，车陂村掏出15亿，占到了总投资金额的70%。合作开发商只占到总投资金额的30%，也就是说，项目的主导权也可以由村里说了算。
这样的操作，不仅罕见，也属冒险。
按照正常逻辑的留用地开发，一般是村子出地，合作企业出资，合作期限也不会太短。比如白云区的黄边地块项目，位于黄边地铁站口，容积率仅为2.5，合作期限长达40年，白云城投集团就中标了黄边村社自主改造部分的集体地块。
广州多个旧改项目留用地开发合作模式
2020年2月，留用地开发项目之一黄边商业大厦奠基，预计正式投入运营后，黄边村集体物业每年的租金收入预计将增至此前三倍，达到4000万-6000万元，从村民到合作方到经济联社都对该方案较为满意。
为什么旧改的村里，都习惯以这种合作模式推进留用地开发？大多是考虑，运营商业地产等项目，开发商更为专业。出地又出资的合作模式寥寥无几。
实际上，针对车陂旧改项目，也有不少开发商提出过类似的方案，甚至有开发商愿意一次性提供8亿资金，给村里预先获得营收，以此推进项目的开发，但都遭到了村联社的拒绝。
显然，车陂的村民们坚信他们会创造第二个猎德，而这个新的“CBD富豪村”，会是一个坐享分成的现金奶牛。
倒也不是没有村子尝试过这样的玩法。
2004年9月，广州市番禺区北亭村经济合作社与梁耀昌签订《土地租赁合同》，约定：梁耀昌承租北亭村经济合作社集体所有的8.2万平方米地块以开发商贸城，每月租金82万元，租赁期限15年。
梁耀昌斥资3亿元，建成12万平方米的北亭广场后，这一项目又被宜源公司于2007年接手，开始实行“村占主导，企业打工”的运营模式，然而这个项目仅仅开展了半年，就滑入一地鸡毛的漩涡。
被荒废的北亭广场，曾经是大学城最大的商业中心
原先从天河城挖来的一众高管几乎集体辞职，称“与新进入股东经营理念不合”，。出租率也一路狂跌，到2009年从六成急降至三成，基本宣告项目开发失败，2014年宜源还因长期拖欠村集体租金以及与商铺租户纠纷，被北亭村告上法庭，按照北亭村方面的说法，北亭广场多年欠租荒废，“困扰北亭村经济发展长达6年之久”。
鸡飞蛋打的结局，一开始就注定了。
表面上看，村集体出资又出地，开发商前期不用承担建设资金的投入和风险，轻资产投入压力小，这生意做起来似乎很轻松。但问题恰恰就在于，这生意太轻松了。没有沉没成本绑定，一旦遇到大的经营困难，在低投入成本引致的低约束下，开发商大可以摆烂跑路。
回过头来说，在缺乏约束的情况下，投入有限的开发商，尤其在村里过多介入的情况下，又能把运营做到怎样？能创造多大的价值？能带来多少收益？
一个项目，有钱赚才会有分红，没钱赚，能产生的只有净亏损。
巨大的风险
关键的问题在于，这15亿，砸不出一个新的猎德村。
经济面上看，去年以来高层扭转经济发展方式的决心越加明显，官媒连翻发声，强调房地产的传统地位必须走下神坛，彻底打破楼市路径依赖，这牵涉到的土地财政转变、社会资源倾斜等诸多方面。简单来说，再想只依靠拆楼、盖楼去作为引擎驱动一块区域的经济，已经没可能了。
业内共识是，房地产未来已很难重现过去十年、二十年的黄金发展期，而商服项目也将因此承压。再想像猎德一样，从无到有地造出连篇片写字楼、商业区的的天时、地利、市场空间，已经不再存在。
现在进场，就算运营得当，也需要熬个五年十年，这是个必然的时间周期，就连当年富力牵头打造的猎德旧改，三家房企几十个亿的投入，也没办法缩短。
不算短的时间跨度里，村集体人事是否稳定，是否能保证一以贯之的运营理念、运营质量，都是问题。
不幸的是，车陂面临的商服竞争只会更加激烈。
据《广州市经营性用地供地蓝皮书2021》，最新的规划是，商服用地琶洲未来可供地面积约 7.5 万平方米，金融城未来可供地面积约 28 万 平方米，这意味着未来几年广州商服都将维持较高的供应量，试图争夺“第二CBD”宝座的高质量项目，只多不少。
地处珠江彼岸的琶洲，正获得一系列利好政策
车陂村如果不指望这15亿一定要出成果，倒也不妨赌一把，看看集体主义和专业主义哪一个会通向财富的彼岸。
只不过，根据留用地的权属结构来看，由5个社承担近15亿元的建设资金，对刚踏入小康的村民们来说负担不小，更何况，资金交付给合作主体使用，对资金使用的管控措施为零、责任人担保责任为零，管理决策责任为零，怎么看都不像在做生意，更像在做慈善。
算笔账，来更直观地看看这笔“生意”的前景。
世联评估出具的研报指出，车陂村投下的这15亿，按照未来商业项目74元/㎡/月，三年递增5%算，静态回收15亿资金的时间约需要12-13年。
而由于资金成本也较高，如果7亿的资金由村自筹，按五年国债无风险收益算，自有资金的成本每年2,450万元；如果7亿的资金来自银行贷款，需要支付银行利息，按6%-7%贷款利率算，每年利息4,200万元-4,900万元。
算上4年建设期，该项目若沿用出资方案，那车陂村民很有可能13年的收益为零，若建设开发不顺利，或建成后合作主体经营不善没有租金保障，村民收益极有可能为负数。
拿15亿，空转13年，这钱如果存银行，利息都有5个多亿了。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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